Como Analisar um Fundo Imobiliário

Principais dicas para analisar um FII

Abaixo iremos colocar uma análise dos principais critérios para avaliar o fundo que deseja investir.

Escolher um fundo

Antes de analisar precisamos escolher qual tipo de FII gostaria de investir, os principais são os fundos de tijolo (imóveis reais e lucros com aluguéis ou vendas) e de papel (colocam dinheiro em ativos financeiros do mercado imobiliário e fundos que compram cotas de outros fundos). Dentro destes, há várias subdivisões que podem ser de acordo com o tipo de imóvel.
Nesta análise iremos utilizar o fundo de tijolo que tem menos risco e entra em todos os critérios avaliados.

Verificar se o FII é monoativo ou multiativo

Isso significa saber quantos imóveis o fundo imobiliário tem sob sua gestão. Quanto mais imóveis, menos o fundo fica refém da renda gerada por um único inquilino. Ou seja, se o imóvel fica vago, a renda do FII é duramente comprometida.

Localização dos imóveis

È um fator importantíssimo para analisar, verificar se os ativos estão bem localizados de acordo com a sua função, se estão bem distribuídos em mais de uma cidade ou estado.
 

Taxa de vacância

Já que uma forma de ganhar com os FII é por meio do rendimento dos aluguéis, é importante saber se os imóveis estão sempre ocupados ou ficam vagos. Por meio da taxa de vacância, podemos avaliar em qual proporção de tempo um imóvel está vago e também sobre a qualidade e localização do imóvel. Os melhores imóveis tendem a ficar menos tempo vazios.
Neste indicador, olhamos para o cenário atual e para a vacância histórica, o que permite entender também a capacidade de a gestão em manter o imóvel sempre interessante e procurado.
 

Patrimônio do fundo

Quanto maior o patrimônio do fundo, especialmente os fundos de tijolo, maior é o número de ativos e maior é a valorização dos ativos do fundo, potencializando a diversificação.
 

Dividend Yield de 12 meses

O próximo passo é avaliar o dividend yield dos últimos 12 meses. Pode-se ainda estender essa avaliação para períodos maiores como 24, 36, 48 meses e assim sucessivamente.
O dividend yield (DY) é o retorno de dividendos anuais do fundo, é uma métrica para averiguar o desempenho de retorno de acordo com os proventos pagos aos cotistas. Se ele se mantém em uma taxa constante ou crescente, é um bom sinal de gestão.
Esse indicador é calculado pelos rendimentos distribuídos em relação ao valor da cota. Não existe um DY ideal. Aqui, vale o bom senso na análise e a comparação entre fundos semelhantes.

 Valor Patrimonial do Fundo

O VP é o valor que os ativos imobiliários do FII estão avaliados de acordo com laudo de avaliação por empresas terceiras, seguindo as regras e práticas de mercado.

Valor Patrimonial da Cota

 Cota patrimonial é o valor de laudo de avaliação dividido pela quantidade de cotas.

Preço/Valor Patrimonial da Cota

O P/VP é um indicador muito utilizado pelos investidores, pois representa o ágio ou deságio em que o FII está sendo negociado. Em outras palavras, pode-se entender se está sendo pago mais caro ou mais barato pelo FII, um exemplo é utilizar 1 como valor ideal, se estiver abaixo disso consideramos que o fundo esta barato.

Liquidez

É um fator que é muito importante analisar ao entrar em um FII. Por mais que os Fundos Imobiliários possuem maior liquidez do que vender um imóvel em si, é menor que o mercado de ações. Portanto, para vender suas cotas, um FII que possui baixa negociação, poderá não achar um comprador no preço que estava esperando.

Por último, vale ressaltar que nenhuma métrica deve ser analisada isoladamente. Todos os pontos apresentados fazem parte de um amplo espectro de entendimento de como analisar fundos imobiliários. 

Para analisar indicamos o site Funds Explorer, nele poderá fazer todas as análises completas e escolher o melhor fundo.

Boas Compras!